白颠风 http://pf.39.net/xwdt/151016/4710684.html写在前面：很多朋友咨询奇点楼盘问题，时间允许的情况下，我都会详细的回答，从城市规划、学区、交通地铁、土拍、配套等方面综合分析，但最后我都会告诉咨询的朋友，在我这可以了解到一定的楼盘真相，但还是要根据自身的需求来选房。有朋友说你怎么对沈阳房子这么多方面都了解，其实实话实说，我也都是看完问题查阅资料的，俗话说“授人以鱼不如授人以渔”，今天奇点想把这些资料分享给各位朋友。分享资料之前，奇点还是想给朋友介绍一下我的选房理念。买房这件事，说难也难，说容易也容易。关键是在于你有没有掌握买房的基本逻辑。而市场一直是在变化着的，买房逻辑也是不时更新的。本篇说的就是一些基础的买房观，帮助小白买房从入门到精通。买房子要有一套可以闭合的底层逻辑，这个逻辑要切实可行，有助于买房子的决策，奇点的底层逻辑是一个核心四个重点，一个核心是以城市规划为核心，四个重点是土拍、轨道交通、学区、商业配套。NO.1｜壹一个核心：城市规划1.城市规划是一个城市经过一定科学的可行性研究论证了城市一定时期或者未来的发展蓝图，包括一些城市的规划以及重要在建工程的规划，对未来城市发展具有前瞻指导作用。城市规划方案一旦确定下来，对于今后大家的生活会产生很大的影响，甚至使我们的生活发生改变。2.城市规划中主要分为两部分，一部分是城市总体规划，沈阳的总体规划到年，就是今年已经到期，目前全国包括沈阳都在编制新一轮的国土空间规划，从总体规划中可以看到一个城市发展方向，在上一版总体规划中将原来的一个主城改成了浑南和浑北两座主城，再加上东西北三座副城，较之前一版总体规划，增加了浑南主城，目的非常明确，要大力发展浑河以南板块，之后几年我们看到了浑南房价的突飞猛进，新市府板块从之前的无人问津到现在的一房难求。3.而城市规划中的另外一部分是控制性详细规划，就是我们平时看到的自然资源局网站发的规划图，详细到每个地块的用地性质，买房子就肯定要买以居住为主，有商业有教育用地的板块，而不能买周边工业用地居多的板块，从规划图上就可以看到一个版块的未来形态，未雨绸缪。4.买房买规划，同样是买房诀窍的其中最重要的一点。你知道，而别人不知道，直接导致你买的区域蒸蒸日上，而别人买的地方没有发展。NO.2｜贰四个重点之土拍1.今年沈阳的土拍很火热，在沈八条之前，地王频出，新市府的华润昭华里、曹仲的中海、大东的龙湖、首府新区的华润，这些土拍价值上十亿百亿，跟我们普通老百姓有关系吗？2.土拍，我们很多时候都是看热闹，就拿新市府华润拍下昭华里那块地，朋友圈里依云澜汇、恒大中央广场的售楼员及中介纷纷发圈，表示买到他们楼盘的业主的房子升值了，房子还是那个房子，为啥一个别人家的土拍会让自己买到的房子升值呢？3.周边大开高价拿地，必然会带来高房价，进而使周边之前的便宜售价的房子随之涨价，还是拿华润昭华里说事，华润拍完地，依云澜汇的房子涨价还依旧销售火爆。4.所以买房子要看该楼盘周围还有没有带土拍的居住用地，每一次土拍都会使带来一个价格的提升。NO.3｜叁四个重点之轨道交通1.轨道交通拉伸城市骨架，如今一些地铁能通达的区域都被认为是较为不错的地段。而我们通常都了解轨交的通行会有三波涨势。第一波就是确定某条轨交线路会覆盖到区域；第二波则是开工建设到完工阶段；第三波就是正式运营之后。2.目前沈阳市在建地铁为4号线、2号线南延线、3号线，而已经得到批复还未建设的地铁为6号线、1号线东延线、10号线二期、9号线二期，而如果你有足够敏感度的话，未建沿线都是可以下功夫找好房的优质区域。
NO.4｜肆
四个重点之学区
1.无论你对学区制度满意与否，无论你对学区房是否看得上，身为父母或未来成为父母都无法回避学区房，目前学区房也是房产最重要的保值升值因素之一。2.目前沈阳市教育资源最强的两个区是和平区和沈河区，和平的南昌、、对阵沈河的7中，学区资源也直接或者间接的造就了长白岛房价的攀升和7中附近老破小的持续保值。3.沈阳市学区分布(来源网络，基本靠谱，仅供参考)：根据今年的一些数据，综合往年的经验，笔者把“三校率10%以上”就视为“好初中”。如果某学校有10%的一档，我们就可以相信，能有60%左右的学生，可以去三档以上的省级重点高中就读。以下为今年数据中显现出的“好初中”和平：南昌中学，中学，中学，南昌新世界，长白，南昌长白，长白沈河：七中，市实验，七中东校皇姑：43，虹桥（有说法此二校并未到10%）铁西：杏坛私立：雨田，尚品，省实验，沈东，兴华实验NO.5｜伍四个重点之商业配套1.商业配套上主要来看两个关键点，首先就是客流量，另外一个则是购物中心的业态。2.通常情况下，客流量的多少、商业体的体量以及购物中心业态丰富与否都成正相关关系。按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。而如果你最后选择的小区周边就有TOP50的商业体，那相信一定是吃喝不愁了。相反，如果是在某些地区，无法引入足够优质的购物中心，看似是城乡结合部的商业体，那就要打上一个大大的问号了。：1.年土拍成交地图，由栋察楼市总结，包含了今年1月份到11月份所有土拍项目，位置及价钱；2.沈阳市楼盘地图，由栋察楼市总结，包含了所有在售楼盘的位置、价钱以及近期开盘项目的土拍价格；3.城市规划图，包含了曹仲、经开、新市府、苏宁小镇、东沈河、长白、中德、南阳湖、东湖、首府新区、张士11个板块的规划图，有的是自然资源局网站上的，有的是奇点自己绘制的，也有网上找的资料。4.沈阳市地铁规划图、现状图以及长白岛的地铁及站点规划图。：由于